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Ipoteca prima casa … cosa c’è da sapere.

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Abstract: obblighi dell’Agenzia delle Entrate per poter ipotecare la prima casa 


avvocato andriulo leonardo

       Avv. Leonardo Andriulo

   Da Ultimo mi è stato posto il seguente quesito:

Quando l’Agenzia delle Entrate Riscossione può iscrivere un’ipoteca e quando può pignorare la casa”?. 

La risposta al quesito, naturalmente, passa da una attenta analisi della propria situazione fiscale e dei carichi pendenti (cartelle esattoriali non pagate).

Quindi, chiunque avesse interesse nel sapere se e cosa rischia – prima di porre il quesito, dovrà munirsi di un estratto di ruolo aggiornato (elenco rilasciato dall’Agenzia delle Entrate – Riscossione dove risultano i propri debiti nei confronti degli Enti Statali). Si avrà così una situazione chiara di quelli che sono gli importi e le date di notifica.

Un chiarimento si rende necessario relativamente ai significati di Ipoteca e di Pignoramento. La prima “è un diritto grazie al quale il creditore può espropriare al debitore insolvente un bene vincolato a garanzia del suo credito”. Mentre il pignoramento “è l’atto con cui l’ufficiale giudiziario, per ordine del giudice, ingiunge al debitore di mettere a disposizione determinati beni mobili o immobili come garanzia per il creditore, primo passo verso l’espropriazione forzata”. 

Ciò detto, con questo post (leggero e sintetico, per quanto possibile), cercherò di fare una breve panoramica su cosa si rischia e cosa deve succedere affinché l’attività di riscossione sia legittima. Vi invito a verificare che ogni passaggio sia stato rispettato. In difformità l’attività posta in essere dall’Agenzia delle Entrate, in caso di ipoteca su immobile (prima casa o no), vi darà la possibilità di liberare l’immobile e riaverne la piena disponibilità.


La preventiva comunicazione di iscrizione di ipotecaria – senza è tutto da rifare!!!

L’Agenzia delle Entrate – Riscossione a seguito della notificazione della cartella di pagamento deve attendere lo spirare di un breve periodo concesso dalla legge in favore del contribuente o per il pagamento spontaneo della cartella di pagamento (nel caso della intimazione di pagamento), oppure, per esperire le azioni di difesa. Per inciso il termine per impugnare è di 60 giorni qualora si debba ricorrere alla Commissione Tributaria di riferimento.

Trascorsi i 60 giorni, l’Agenzia delle  Entrate – Riscossione si deve letteralmente sbrigare. Infatti ha un anno di tempo per procedere in via esecutiva. Questo termine è ancora più corto se è stata notificata una intimazione di pagamento, solo di sei mesi.

 

ATTENZIONE Qualora l’Agenzia delle Entrate non dovesse procedere esecutivamente in questi termini  NON POTRA’ PIU’ aggredire il patrimonio del “contribuente moroso”. Deve essere rinotificata la cartella esattoriale.

Una piccola precisazione – per le opposizioni ai sensi dell’art. 615 c.p.c. non ci sono i termini dei 60 giorni e quindi si può essere sempre impugnare l’atto. Ad esempio in caso di prescrizione contribuzione Inps, o di sanzioni amministrative (multe al codice della strada).

Come dice il titolo di questo paragrafo, l’Agenzia Entrate Riscossione, DEVE NECESSARIAMENTE prima di iscrivere l’ipoteca, informare PER ISCRITTO il contribuente. Questa comunicazione viene fatta per permettere al contribuente di fare delle osservazioni ed eccezioni in caso qualcosa non sia in regola. Ad esempio, l’eccezione di sproporzione tra il valore dell’immobile da ipotecare e il debito non saldato. La comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria NON E’ FACOLTATIVA, ma è un atto dovuto che consente il contraddittorio preventivo.

 

 ATTENZIONE La mancata notifica del preavviso comporta l’illegittimità dell’iscrizione ipotecaria.


Limiti per “Iscrizione ipoteca su di un immobile”

 Le norme sulla riscossione coattiva dello Stato Italiano consento l’iscrizione ipotecaria su di un immobile. Tuttavia ci sono delle tutele per il contribuente. La condizione più importante è che il debito sia superiore a 20.000 euro. Pertanto al di sotto di questa soglia, non sarà possibile all’Agenzia delle Entrate – Riscossione, metter mano agli immobili ma, dovrà procedere con altre attività esecutive: pignoramenti mobiliari presso terzi (conti correnti, stipendi, pensioni etc. etc.).

Un suggerimento Qualora riceviate una cartella esattoriale (intimazione di pagamento) dell’importo di 30.000,00 euro vi basterà pagarne subito 11 mila per evitare il rischio dell’ipoteca.

Limiti per il “Pignoramento immobiliare”

Spesso si sente dire che la prima casa è intoccabile (impignorabile). Bisogna correggere il tiro, purtroppo non  SEMPRE è così! A certe condizioni è possibile aggredire anche la proprietà costituita dalla prima casa. 

ATTENZIONE – Se il debito nei confronti dell’Agenzia delle Entrate – riscossione  è superiore a 120.000 euro anche la prima casa può essere oggetto di esecuzione

 

Ma, per fortuna, oltre al valore ci sono altre condizioni che devono verificarsi. Condizioni che troverete al paragrafo seguente.Come sopra definito l’iscrizione dell’ipoteca è un passo obbligatorio e forzato per poter poi procedere al pignoramento e mettere all’asta la casa. Dopo 6 mesi dall’ipoteca, se il debitore non paga o non interviene un provvedimento giudiziario che accolga le doglianze mosse (oppure conceda la sospensione dell’esecuzione), il concessionario può procedere all’espropriazione. 

Dunque, per esempio, in caso di morosità di 80.000 euro, l’Agenzia Entrate Riscossione può solo iscrivere ipoteca, ma non può proseguire con l’esecuzione forzata. C’è il rischio, però, che se un altro creditore (per esempio una banca), metta in vendita l’immobile l’Agenzia Entrate Riscossione “potrebbe” – e quasi sicuramente lo farà, intervenire nella procedura e partecipare alla distribuzione del ricavato.

Ipoteca e pignoramento della prima casa

Come accennato, l’Agenzia Entrate Riscossione può iscrivere ipoteca sulla prima casa del debitore.

Tuttavia, se questa è anche l’unico immobile del debitore medesimo, non è di lusso (categorie catastali A/8 e A/9), è destinata ad uso abitativo ed in essa il contribuente vi ha fissato la propria residenza, all’ipoteca non può seguire il pignoramento. Ciò vale anche se il valore del debito supera 120.000 euro.

Se, per esempio, il contribuente ha solo un immobile, ma ha la residenza in un altro luogo, egli, solo spostando detta residenza, può evitare che l’immobile venga pignorato.

Il valore dell’ipoteca

L’ipoteca viene iscritta sull’immobile per un importo pari al doppio dell’importo complessivo della somma dovuta dal debitore. Per esempio, se il debito è di 300.000 euro, il valore dell’ipoteca è di 600.000 euro.

ATTENZIONE: Secondo un indirizzo giurisprudenziale, non si può iscrivere ipoteca su un bene il cui valore sia notevolmente superiore a quello dell’ipoteca.

Per meglio far comprendere facciamo un esempio: se l’Agenzia Entrate Riscossione vanta un debito di 50.000 euro e iscrive ipoteca per 100.000 euro su un bene che, invece, vale 500 mila euro, l’ipoteca può essere annullata dal giudice per manifesta sproporzione. Il contribuente può far rilevare la notevole sproporzione già in sede di contraddittorio preventivo, all’atto del ricevimento del preavviso di ipoteca.


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