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Fondo salva casa – libera la casa dal pignoramento della banca.

anp legal - fondo salva casaFinalmente uno strumento legislativo utile per tanti che hanno sottoscritto un mutuo. L’istituzione di un Fondo salva casa; crediamo seriamente che questa norma sarà realmente di aiuto a chi ha la necessità di rendere libera la casa – la prima – dal pignoramento della banca.

La norma a cui ci riferiamo è il nuovo articolo 41 bis del decreto fiscale (D.L. n. 124/2019). La legge è in vigore dal 25 dicembre 2019.

Lo strumento – un fondo salva casa, si è reso indispensabile. Infatti, la situazione è preoccupante. Sono molti che, purtroppo, per i motivi più disparati si trovano a dover far fronte a situazioni debitorie che portano a metter sul tavolo la cosa più importante, la propria abitazione. Vediamo nel dettaglio, quindi, cosa prevede questa norma e come poterne utilizzare i benefici.

Dove si trovano le linee guida del provvedimento?

Il D.L. 124/2019 – Fondo salva casa

Il provvedimento lo si trova spiegato nella sua totalità all’interno del dossier – disposizioni urgenti in materia fiscale – pubblicato sul sito della Camera – D.L. 124/2019 – A.C. 2220-A/R Schede di lettura

Ai fini del rispetto sul diritto d’autore se ne richiama qui la fonte.

Articolo 41 bis – (Mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedura esecutiva)

L’articolo 41-bis, inserito in sede referente, introduce in via temporanea una nuova disciplina per la rinegoziazione del mutuo in favore del mutuatario inadempiente già esecutato, prevedendo a favore del debitore-consumatore, al ricorrere di specifiche condizioni, la possibilità di ottenere una rinegoziazione del mutuo ovvero un finanziamento, con surroga nella garanzia ipotecaria esistente, da una banca terza, con assistenza del Fondo di garanzia prima casa.

Si consente ai parenti o affini di intervenire nelle operazioni di rinegoziazione o rifinanziamento a favore del mutuatario inadempiente.

Quali casi vuol disciplinare la norma?

Il comma 1 prevede che ove una banca creditrice o una società veicolo (si pensi ad una finanziaria che si occupa di recupero crediti della banca), creditrice ipotecaria di primo grado, abbia avviato o sia intervenuta in una procedura esecutiva immobiliare avente ad oggetto la prima casa di abitazione del debitore e ne chieda la vendita all’asta.

Cosa permette di fare realmente ?

  E’ data la possibilità al debitore consumatore la possibilità di richiedere una rinegoziazione del mutuo in essere.

Ovvero sarà possibile chiedere un finanziamento, con surroga nella garanzia ipotecaria esistente a una banca terza. Il ricavato deve essere utilizzato per estinguere il primo mutuo. Ciò sarà possibile grazie all’assistenza della garanzia del Fondo di garanzia prima casa e con il beneficio dell’esdebitazione per il debito residuo.

Chi farà da garante ?

    La legge di stabilità 2014 (legge 27 dicembre 2013, n. 147, art. 1, comma 48, lett. c), ha istituito presso il Ministero dell’economia e delle finanze il Fondo di garanzia per i mutui per la prima casa. 

Che capienza ha il Fondo salva Case?

Il Fondo ha una dotazione, a regime, di circa 650 milioni (che può essere incrementata con contributi delle regioni e di altri enti/organismi pubblici) offre garanzie sui finanziamenti ipotecari per un ammontare complessivo stimato in 20 miliardi di euro.

    La garanzia è concessa nella misura del 50 per cento della quota capitale. Il comma 2 specifica le condizioni che devono ricorrere affinché si possa applicare lo strumento della rinegoziazione.

Cosa bisogna fare per ottenere l'agevolazione del Fondo salva casa?

   Per avvalersi della rinegoziazione del mutuo devono ricorrere congiuntamente le seguenti condizioni:

  • il debitore sia qualificabile come consumatore ovvero sia una persona fisica che agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta;
  • il creditore sia un soggetto che esercita l’attività bancaria (raccolta di risparmio tra il pubblico ed esercizio del credito con carattere d’impresa) o una società veicolo; 
  • il credito derivi da un mutuo con garanzia ipotecaria di primo grado sostanziale, concesso per l’acquisto di un immobile che rispetti i requisiti previsti per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione e il debitore abbia rimborsato almeno il 10 per cento del capitale originariamente finanziato alla data della presentazione dell’istanza di rinegoziazione;
  • sia pendente un’esecuzione immobiliare sul bene oggetto di ipoteca per il credito e il pignoramento sia stato notificato tra la data del 1° gennaio 2010 e quella del 30 giugno 2019;
  • non vi siano altri creditori intervenuti oltre al creditore procedente o comunque sia depositato, prima della presentazione dell’istanza di rinegoziazione, atto di rinuncia dagli altri creditori intervenuti;
  • l’istanza sia presentata per la prima volta nell’ambito del medesimo processo esecutivo e comunque entro e non oltre il termine perentorio del 31 dicembre 2021;
  • il debito complessivo calcolato nell’ambito della procedura di esecuzione immobiliare ed oggetto di rinegoziazione o rifinanziamento non sia superiore a 250.000 euro;
  • l’importo offerto non sia inferiore al 75 per cento del prezzo base della prossima asta ovvero del valore del bene come determinato nella consulenza tecnica d’ufficio nel caso in cui non vi sia stata la fissazione dell’asta. Qualora il debito complessivo sia inferiore al 75 per cento dei predetti valori, l’importo offerto non potrà essere inferiore al debito per capitale e interessi calcolati senza applicazione della percentuale del 75 per cento;
  • il rimborso dell’importo rinegoziato o finanziato avvenga con una dilazione non superiore a 30 anni decorrenti dalla data di sottoscrizione dell’accordo di rinegoziazione o del finanziamento e comunque tassativamente non superiore ad una durata in anni che, sommata all’età del debitore, superi il numero di 80; 
  • il debitore rimborsi integralmente le spese liquidate dal giudice, anche a titolo di rivalsa, in favore del creditore; 
  • non sia pendente in capo al debitore una procedura di risoluzione della crisi da sovraindebitamento.

Quali sono le norme di esecuzione ?

   L’articolo 41-BIS 211 Il comma 6 dispone che con decreto di natura non regolamentare del Ministro dell’economia e delle finanze, di concerto con il Ministro della giustizia e con il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, sentita, per gli aspetti di sua competenza, la Banca d’Italia, entro 90 giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, sono stabilite le ulteriori modalità di applicazione del presente articolo, in particolare definendo:

  • il contenuto e le modalità di presentazione dell’istanza di rinegoziazione;
  • le modalità per procedere da parte del giudice all’esame dell’istanza, alla verifica del conseguimento delle finalità norma in esame, alla liquidazione e verifica del pagamento delle spese di procedura, all’estinzione della procedura esecutiva ed alla surroga dell’eventuale banca terza finanziatrice nell’ipoteca;
  • gli elementi ostativi alla concessione della richiesta di rinegoziazione ovvero di rifinanziamento e alla stipulazione dell’accordo;
  • modalità e termini per il versamento della somma al Fondo di garanzia prima casa; 
  • modalità di segnalazione nell’archivio della Centrale dei rischi della Banca d’Italia e negli archivi dei sistemi di informazione creditizia privati.

Il comma 7, come modificato a seguito del rinvio in Commissione dell’A.C. 2220-A, dispone che con il medesimo decreto si provvede inoltre a definire termini, condizioni e modalità per l’accesso alla sezione speciale di cui al comma 4.

Solo con una banca si può esercitare la surroga?

Innanzi tutto spieghiamo cos’è la surroga. Senza voler entrare troppo nel tecnicismo, si vuole qui chiarire che la surroga è la possibilità che un terzo intervenga nel contratto di mutuo.

Ebbene, il comma 3, del D.L. richiamato, disciplina l’ipotesi in cui un sia un parente ad intervenire nelle operazioni di rinegoziazione o rifinanziamento a favore del mutuatario inadempiente.

La norma stabilisce che se il debitore non riesce ad ottenere personalmente la rinegoziazione o il rifinanziamento del mutuo, lo stesso ARTICOLO 41-BIS 210 potrà essere accordato ad un suo parente o affine fino al terzo grado, ferme restando le condizioni elencate al comma 2.

Si potrà continuare a stare nella casa?

Se il finanziamento è stato concesso al parente o affine fino al terzo grado il giudice emette decreto di trasferimento in suo favore.

Per i successivi cinque anni dalla data di trasferimento dell’immobile vi è, in favore del debitore e della sua famiglia, il diritto legale di abitazione annotato a margine dell’ipoteca.

Entro lo stesso termine il debitore può, previo rimborso integrale degli importi già corrisposti al soggetto finanziatore dal parente o affine fino al terzo grado, chiedere la retrocessione della proprietà dell’immobile e, con il consenso del soggetto finanziatore, accollarsi il residuo mutuo con liberazione del parente o affine fino al terzo grado.

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale relative al trasferimento degli immobili conseguente all’applicazione della presente norma, sono applicate nella misura fissa di 200 euro agli atti di trasferimento in sede giudiziale degli immobili e all’eventuale successivo trasferimento al debitore dell’immobile residenziale.

Il beneficio decade se il debitore non mantiene la residenza nell’immobile per almeno 5 anni dalla data di trasferimento in sede giudiziale.

Il comma 4 dispone che le rinegoziazioni ed i finanziamenti possono essere assistiti dalla garanzia a prima richiesta rilasciata da un’apposita sezione speciale del Fondo di garanzia prima casa concessa nella misura del 50 per cento dell’importo oggetto di rinegoziazione ovvero della quota capitale del nuovo finanziamento.

Come disposto a seguito del rinvio in Commissione dell’A.C. 2220-A, la dotazione speciale del Fondo di garanzia prima casa prevista per l’anno 2019 è di 5 milioni di euro. Il comma 5 stabilisce che a seguito di apposita istanza congiunta, presentata dal debitore e dal creditore, il giudice dell’esecuzione, ricorrendo le condizioni richiamate del comma 2, deve sospendere l’esecuzione per un periodo massimo di sei mesi.

Il creditore procedente, se è richiesta la rinegoziazione, entro tre mesi, svolge una istruttoria sulla capacità reddituale del debitore. Inoltre il creditore è sempre libero di rifiutare la propria adesione all’istanza o di rigettare, anche successivamente alla presentazione dell’istanza congiunta, la proposta di rinegoziazione avanzata dal debitore.

In ogni caso in cui sia richiesto un nuovo finanziamento ad una banca diversa dal creditore ipotecario, a questa è comunque riservata la più totale discrezionalità nella concessione dello stesso.

Dove e quando le norme operative sulla modulistica?

   L’articolo 41-BIS 211 Il comma 6 dispone che con decreto di natura non regolamentare del Ministro dell’economia e delle finanze, di concerto con il Ministro della giustizia e con il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, sentita, per gli aspetti di sua competenza, la Banca d’Italia, entro 90 giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, sono stabilite le ulteriori modalità di applicazione del presente articolo, in particolare definendo:

  • il contenuto e le modalità di presentazione dell’istanza di rinegoziazione;

  • le modalità per procedere da parte del giudice all’esame dell’istanza, alla verifica del conseguimento delle finalità norma in esame, alla liquidazione e verifica del pagamento delle spese di procedura, all’estinzione della procedura esecutiva ed alla surroga dell’eventuale banca terza finanziatrice nell’ipoteca;

  • gli elementi ostativi alla concessione della richiesta di rinegoziazione ovvero di rifinanziamento e alla stipulazione dell’accordo;

  • modalità e termini per il versamento della somma al Fondo di garanzia prima casa; 

  • modalità di segnalazione nell’archivio della Centrale dei rischi della Banca d’Italia e negli archivi dei sistemi di informazione creditizia privati.

   Il comma 7, come modificato a seguito del rinvio in Commissione dell’A.C. 2220-A, dispone che con il medesimo decreto si provvede inoltre a definire termini, condizioni e modalità per l’accesso alla sezione speciale di cui al comma 4.

Concludendo lo strumento è idoneo a salvare la propria abitazione, la prima, dalla vendita forzosa. Questo permetterà sicuramente a ritrovare una tranquillità che spesso viene turbata a prescindere dalla buona volontà del debitore.

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