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Il Fondo salva casa | libera la casa dal pignoramento della banca

Il Fondo salva casa.

Il Fondo Salva Casa: uno strumento legislativo utile per tanti che rischiano di perdere la propria prima casa per vie di rate di mutuo insolute. Un modo per uscire dalla morsa dei debiti potrebbe essere il fondo salva case.
Diciamo subito, però, che sarà possibile avvalersi di questa procedura a determinate condizioni, che di seguito indicheremo. Sostanzialmente il debitore (consumatore),  potrà salvare la casa di abitazione (la prima) dalla vendita all’asta utilizzando proponendo alla banca creditrice, grazie alle nuove garanzie offerte, la rinegoziazione (con surroga) del mutuo.

Le garanzie sui finanziamenti ipotecari verranno date dal Fondo di Garanzia, istituito presso il MEF e introdotto dalla legge di stabilità 2014 (L. n. 147/2013), per un ammontare complessivo stimato in 20 miliardi di euro. La garanzia è concessa nella misura del 50 per cento della quota capitale.


Ipotesi di casi già risolti.

Le situazioni che spesso ci vengono sottoposte sono le seguenti: la prima casa di proprietà gravata dal mutuo. La banca dopo diversi solleciti ha revocato il prestito e ha avviato le pratiche legali per l’escussione dell’ipoteca (vendita all’asta dell’immobile). Il proprietario è disperato perchè l’asta è fissata a breve e la situazione familiare non è delle più rosee.

La strategia e le capacità di saper fare bene gli avvocati sono  importantissimi. Crediamo seriamente che questa norma sarà realmente di aiuto a chi ha la necessità ritrovare pace familiare ma ha bisogno di avere un legale di fiducia che conosca affondo la normativa e le maglie delle procedure esecutive.

Vediamo nel dettaglio, quindi, cosa prevede questa norma e come poterne utilizzare i benefici.


Cosa bisogna fare per ottenere l’agevolazione del Fondo salva casa – condizioni per la rinegoziazione del mutuo durante una procedura esecutiva?

Per avvalersi della rinegoziazione del mutuo devono ricorrere congiuntamente le condizioni di seguito indicate. Diversamente lo strumento non potrà utilizzarsi.

Requisiti soggettivi per avvalersi del Fondo salva casa.

  1. il debitore sia qualificabile come consumatore. Una persona fisica che agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta.
  2. non sia pendente in capo al debitore una procedura di risoluzione della crisi da sovraindebitamento.
  3. il creditore sia un soggetto che esercita l’attività bancaria (raccolta di risparmio tra il pubblico ed esercizio del credito con carattere d’impresa).

Requisiti oggettivi per avvalersi del Fondo salva casa.

  1. il credito derivi da un mutuo con garanzia ipotecaria di primo grado sostanziale e sia stato rimborsato almeno il 10 per cento del capitale originariamente finanziato.
  2. sia pendente un’esecuzione immobiliare sul bene oggetto di ipoteca per il credito e il pignoramento sia stato notificato tra la data del 1° gennaio 2010 e quella del 30 giugno 2019;
  3. non vi siano altri creditori intervenuti oltre al creditore procedente o comunque sia depositato, prima della presentazione dell’istanza di rinegoziazione, atto di rinuncia dagli altri creditori intervenuti.
  4. l’istanza sia presentata per la prima volta nell’ambito del medesimo processo esecutivo e comunque entro e non oltre il termine perentorio del 31 dicembre 2021.
  5. il debito complessivo calcolato nell’ambito della procedura di esecuzione immobiliare ed oggetto di rinegoziazione o rifinanziamento non sia superiore a 250.000 euro.
  6. l’importo offerto non sia inferiore al 75 per cento del prezzo base della prossima asta ovvero del valore del bene come determinato nella consulenza tecnica d’ufficio nel caso in cui non vi sia stata la fissazione dell’asta.
  7. Qualora il debito complessivo sia inferiore al 75 per cento dei predetti valori, l’importo offerto non potrà essere inferiore al debito per capitale e interessi calcolati senza applicazione della percentuale del 75 per cento;
  8. il rimborso dell’importo rinegoziato o finanziato avvenga con una dilazione non superiore a 30 anni decorrenti dalla data di sottoscrizione dell’accordo di rinegoziazione o del finanziamento e comunque tassativamente non superiore ad una durata in anni che, sommata all’età del debitore, superi il numero di 80;
  9. il debitore rimborsi integralmente le spese liquidate dal giudice, anche a titolo di rivalsa, in favore del creditore;

Fondo salva casa come richiederlo ?

E’ data la possibilità al debitore consumatore la possibilità di presentare una istanza e richiedere per la prima volta nell’ambito del medesimo processo esecutivo l’ausilio di questa misura. Comunque la presentazione dovrà essere fatta entro e non oltre il termine perentorio del 31 dicembre 2021. Come detto il debito complessivo, calcolato ex art. 2855 c.c. nell’ambito della procedura di esecuzione immobiliare e oggetto di rinegoziazione o rifinanziamento, non potrà essere superiore a 250.000 euro. Sarà, quindi, possibile richiedere un finanziamento, con surroga nella garanzia ipotecaria esistente a una banca terza.

Il ricavato deve essere utilizzato per estinguere il primo mutuo. Ciò sarà possibile grazie all’assistenza della garanzia del Fondo di garanzia prima casa e con il beneficio dell’esdebitazione per il debito residuo.


Strategia su come salvare la casa dalla vendita all’asta ad un prezzo inferiore del proprio debito

Naturalmente in considerazione del fatto che vi è una procedura esecutiva immobiliare, sarà possibile proporre all’istituto di credito un saldo e stralcio. Sulla base delle esperienze già vissute, quasi sicuramente l’immobile,  durante l’asta perderà di valore. La Banca di questo ne è pienamente cosciente. Quindi, qualora si trovasse la possibilità di rinegoziare il mutuo con altro istituto di credito, ANCHE PER UN IMPORTO INFERIORE AL MUTUO INIZIALE, il gioco è fatto. Questa strategia è già stata utilizzata dal nostro studio legale. Gli esiti neanche a dirlo sono di tutta evidenza. Quasi quasi ci viene da dire che tutti rimangono contenti.


Il debitore non ha molto da offrire: chi farà da garante ?

La legge di stabilità 2014 (legge 27 dicembre 2013, n. 147, art. 1, comma 48, lett. c), ha istituito presso il Ministero dell’economia e delle finanze il Fondo di garanzia per i mutui per la prima casa.


A chi rivolgersi per ottenere l’accesso al fondo salva casa?

La figura di riferimento è sicuramente un avvocato. Le competenze però devono essere specifiche. Il professionista deve essere uno specialista di esecuzioni immobiliari e abbia conoscenza del mondo bancario. Importante è saper valutare le offerte delle diverse banche che potranno fare la surroga e saperci “parlare”. Da oltre 15 anni siamo leader in tale settore. Pronti ad assistere chi necessita di assistenza e consulenza in tal senso.

Ci occuperemo di verificare la reale possibilità di accesso al Fondo salva casa. Cureremo i rapporti con il giudice dell’esecuzione. Infine, ci preoccuperemo di tessere per i nostri clienti buoni rapporti con le banche; quella creditrice che la nuova subentrante. Tutto questo per ottenere in tempi ragionevoli la sospensiva della vendita all’asta.


Solo con una nuova banca si potrà esercitare la surroga L’intervento di parenti ed affini.

Innanzi tutto spieghiamo cos’è la surroga. Senza voler entrare troppo nel tecnicismo, si vuole qui chiarire che la surroga è la possibilità che un terzo intervenga nel contratto di mutuo. 

Ebbene, la risposta alla domanda è NO! Il comma 3, del D.L. richiamato, disciplina l’ipotesi in cui un sia un parente o un affine ad intervenire nelle operazioni di rinegoziazione o rifinanziamento a favore del mutuatario inadempiente.

La norma stabilisce che se il debitore non riesce ad ottenere personalmente la rinegoziazione o il rifinanziamento del mutuo, potrà essere accordato ad un suo parente o affine fino al terzo grado, ferme restando le condizioni elencate al comma 2.


I benefici per il debitore esecutato.

Se il finanziamento è stato concesso al parente o affine fino al terzo grado il giudice emette decreto di trasferimento in suo favore. Per i successivi cinque anni dalla data di trasferimento dell’immobile vi è, in favore del debitore e della sua famiglia, il diritto legale di abitazione annotato a margine dell’ipoteca.

Entro lo stesso termine il debitore può, previo rimborso integrale degli importi già corrisposti al soggetto finanziatore dal parente o affine fino al terzo grado, chiedere la retrocessione della proprietà dell’immobile e, con il consenso del soggetto finanziatore, accollarsi il residuo mutuo con liberazione del parente o affine fino al terzo grado.

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale relative al trasferimento degli immobili conseguente all’applicazione della presente norma, sono applicate nella misura fissa di 200 euro agli atti di trasferimento in sede giudiziale degli immobili e all’eventuale successivo trasferimento al debitore dell’immobile residenziale.


Si potrà continuare a stare nella casa pignorata?

Il beneficio decade se il debitore non mantiene la residenza nell’immobile per almeno 5 anni dalla data di trasferimento in sede giudiziale. Il comma 4 dispone che le rinegoziazioni ed i finanziamenti possono essere assistiti dalla garanzia a prima richiesta rilasciata da un’apposita sezione speciale del Fondo di garanzia prima casa concessa nella misura del 50 per cento dell’importo oggetto di rinegoziazione ovvero della quota capitale del nuovo finanziamento.


La sospensione dell’esecuzione prevista dal Fondo salva case.

Come disposto a seguito del rinvio in Commissione dell’A.C. 2220-A, la dotazione speciale del Fondo di garanzia prima casa prevista per l’anno 2019 è di 5 milioni di euro. Il comma 5 stabilisce  il giudice dell’esecuzione, ricorrendo le condizioni richiamate del comma 2, deve sospendere l’esecuzione per un periodo massimo di sei mesi.

Il creditore procedente, se è richiesta la rinegoziazione, entro tre mesi, svolge una istruttoria sulla capacità reddituale del debitore. Inoltre il creditore è sempre libero di rifiutare la propria adesione all’istanza o di rigettare, anche successivamente alla presentazione dell’istanza congiunta, la proposta di rinegoziazione avanzata dal debitore.

In ogni caso in cui sia richiesto un nuovo finanziamento ad una banca diversa dal creditore ipotecario. A questa è comunque riservata la più totale discrezionalità nella concessione dello stesso.


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