SCARSO APPROFONDIMENTO IN FASE DI ACQUISTO DI UN IMMOBILE DIFFORME:QUALI SONO LE COLPE DEL NOTAIO?

Riprende vigore la richiesta di risarcimento danni nei confronti dei notai che non adempiono con la dovuta diligenza alle attività di compravendita.

Il caso analizzato evidenzia le sorti di una richiesta di risarcimento danni avanzata da un compratore che ha scoperto che l’immobile, da poco acquistato, era difforme rispetto all’autorizzazione amministrativa rilasciata al vecchio proprietario. Una utile vicenda che, a ben vedere, interessa molti acquirenti. Sin da subito sorge spontanea una domanda

è legittimo porre sotto accusa il notaio che non fa chiarezza sull’immobile oggetto di compravendita, poi risultato difforme?

La risposta è si! Ma procediamo per gradi.

Cosa è successo nei fatti che ha portato ad una dichiarazione di responsabilità del notaio?

Il compratore, dopo il rogito si è accorto che, rispetto all’autorizzazione amministrativa, il sottotetto della sua abitazione era non qualificato come abitabile a causa dell’altezza inferiore a quella minima.

Si è rivolto, quindi,  ad un avvocato esperto della materia immobiliare per chiedere il ristoro dei danni derivanti da questa difformità. La questione giuridica, non solo modificava il valore della propria abitazione ma, anche ne limitava l’uso.

Il processo è stato avvincente ed alla fine l’acquirente l’ha spuntata!

Ma quali sono le attività che il notaio deve compiere PER NON AVERE COLPE IN SEDE DI STIPULA?

Il caso ha visto consumarsi, come detto, tutti e tre gradi del giudizio. Nei tre gradi sono stati affermati dei principi di diritto che hanno dato ragione all’acquirente. Infatti, la Corte territoriale di Napoli ha chiarito che

“il contenuto essenziale della prestazione professionale del notaio” è il “dovere di consiglio” su questioni tecniche che chi non ha competenza specifica non percepisce, e ammette altresì che il notaio deve svolgere le attività necessarie per il risultato voluto dalle parti e specialmente per “individuare esattamente il bene”.

 

Cosa ha valutato la Cassazione per statuire la colpa del notaio in sede di rogito di un immobile?

Nel caso in esame l’acquirente avrebbe fondato essenzialmente la responsabilità del notaio sull’omessa verifica della veridicità delle dichiarazioni dell’alienante.

Cioè sulla effettiva valutazione della conformità delle opere “alle previsioni plano volumetriche, tipologiche ecc. di cui alla lottizzazione approvata dal Consiglio Comunale”. Ma il notaio rogante, nel caso preso qui in esame, era stato molto “superficiale” nel proprio operato.

Infatti, nessuna verifica era stata fatta in ordine alle norme urbanistiche e del piano di lottizzazione” e sull’aver “dato per certo le emergenze della planimetria allegata all’atto pubblico”, fidandosi delle dichiarazioni del venditore.

Quindi tutto regolare?

A ben vedere le verifiche, secondo alcuni le verifiche risultano  “attività non comprese degli obblighi professionali”. Pertanto il notaio -prosegue il giudice d’appello – avrebbe ben descritto l’immobile per vani catastali, e non per vani abitabili.

Ma è proprio così? Sempre? Nei confronti di chi bisogna chiedere i danni in tali casi?

La richiesta di risarcimento era stata avanzata dal compratore e rivolta, peraltro, non solo nei confronti del notaio ma anche nei confronti del venditore. Oggetto della richiesta risarcitoria riguardava, quindi, lo SCARSO APPROFONDIMENTO IN FASE DI ACQUISTO DI UN IMMOBILE DIFFORME, ed il giudizio era utile al fine di evidenziare LE COLPE DEL NOTAIO.

La Cassazione ha ritengono illogico circoscrivere in modo formalistico, e quindi erroneamente riduttivo, l’obbligo del notaio di verifica e controllo, soprattutto tenendo presente l’utilità per l’acquirente di avere informazioni chiare sulle caratteristiche dell’immobile in ballo.

Il principio di diritto in caso di immobile compravenduto difforme.

In sostanza, senza ulteriormente allungare le argomentazioni, al fine di dare riscontro alle necessità del lettore è stato fissato il principio secondo cui:

il notaio incaricato della redazione e dell’autenticazione di un contratto di compravendita immobiliare non può limitarsi ad accertare la volontà delle parti e a sovrintendere alla compilazione dell’atto,

Ed ancora

“… deve compiere l’attività necessaria per assicurarne serietà e certezza degli effetti giuridici e risultato pratico perseguito ed esplicitato” dalle parti, in quanto “contenuto essenziale della sua prestazione professionale è l’obbligo di informazione e di consiglio“;

in particolare

deve “compiere una verifica di natura tecnica ed essenzialmente giuridica”;

Questo giudizio è stato fondato su di una recentissima Cass. sez. 3, 15 febbraio 2022 n. 4911 la quale ribadisce che

il notaio incaricato di una stipula riguardante i diritti reali su immobili non può limitarsi ad accertare la volontà delle parti e a sovrintendere alla compilazione dell’atto, dovendo “compiere l’attività necessaria ed assicurare la serietà e certezza dei relativi effetti tipici e il risultato pratico perseguito ed esplicitato dalle parti”, poiché il “contenuto essenziale della sua prestazione professionale è l’obbligo di informazione e consiglio“.

Fonte giurisprudenziali – Giuffrè Editore

(scarica l’ Ordinanza 33439 del 14 novembre 2022 della Corte di Cassazione)