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Finta vendita e donazione

Finta vendita e donazione – cessione di immobile fittizia

Nell’ambito della trattazione dell’argomento specifico sulle donazioni, vogliamo affrontare un argomento importante per il panorama giuridico italiano. Come contro altare alla simulazione della donazione spesso si sente parlare di finta vendita. Ma cosa è realmente una finta vendita?

Ebbene senza voler annoiare con fantasiose definizioni e cercando di essere pro-attiviti nella difesa dei vostri diritti possiamo dire che la vendita fittizia si realizza non rispettando quelli che sono i canoni previsti per legge di una vendita normale.  Meglio ancora individuiamo due casistiche comuni di vendita fittizia.

Perché si fa una finta vendita ?

La finta vendita,  di solito la si riscontra in abito familiare, ovvero quanto vi è il trasferimento di un immobile tra padre e figlio senza trasferimento di soldi.

Le motivazioni in questi casi sono le più disparate. Si pensi all’intento di un padre nel voler far recuperare di fatto i soldi del mutuo al figlio.

Oppure stante la volontà di trasferimento di una quota del patrimonio ad uno solo degli eredi, da parte del de cuius, impedire agli altri eredi di poter esperire l’azione di riduzione sull’asset ereditario.

Si ricorda che se un immobile che viene “donato” ad un parente, gli altri eredi hanno 10 anni di tempo dalla morte di colui che ha donato per contestare l’atto se questo crea un pregiudizio alla loro quota di legittima, ossia la quota che spetta per legge. Invece, se il donatario ha ceduto l’immobile a terzi, gli eredi hanno tempo in 20 anni, dopo la donazione, per recuperare il bene.

Inoltre, giova qui rammentare che le banche, proprio per  il diritto degli eredi di poter far valere il diritto dell’azione di riduzione della propria quota, non vedono di buon occhio la concessione di un mutuo qualora il bene immobile sia pervenuto per donazione. Naturalmente ciò vale qualora i termini di cui sopra non sono ancora scaduti.

Per evitare tutte queste problematiche, spesso si finge una vendita, che il più delle volte risulta essere inesistente, affetta cioè da simulazione relativa.(clicca qui se sei interessato). 

Infine, ulteriore motivo del perché si realizza una finta vendita la si ritrova nella volontà del debitore di voler sfuggire alle azioni esecutive dei propri creditori oppure dal Fisco Italiano. Come dire nulla avendo, nulla dando. Ma non è così. Vogliamo ricordare che il Fisco, come vedremo successivamente può far inficiare la finta vendita e addirittura far scattare, a certe condizioni, un procedimento penale a carico del contribuente.

Insomma la casistica è molto vasta.


Come si realizza una finta vendita ?

Ma tornando alla domanda, possiamo sostenere che nei casi comuni, la finta vendita si realizza quando:

I) il pagamento del prezzo non avviene, di fatto non vi è passaggio di denaro. L’acquirente dichiara di aver incassato la somma precedentemente all’atto. In questo caso però, vista la mancanza di un documento che dimostra il pagamento, smentire la simulazione della vendita è impossibile;

II) l’acquirente versa – solitamente in una soluzione o anche a rate – il denaro richiesto dal venditore (operazione regolarmente inserita nell’atto di compravendita). Questi però, mentre normalmente tratterrebbe la somma, in un secondo momento glielo restituisce a diverso titolo.

Solitamente, il pagamento al venditore avviene tramite un intermediario abilitato, ad esempio una banca, mentre la restituzione del denaro ricevuto in contanti. Questo sistema è molto difficile da provare in giudizio.


Come difendersi da una finta vendita?

Al fine di dare un quadro complessivo delle azioni che possono essere intraprese da chi subisce una finta vendita vogliamo, sebbene qualche accenno è già stato dato, dividere la categoria di questi soggetti in tre:

  1. gli Eredi;
  2. i Creditori;
  3. il Fisco.

a) Che cosa possono fare gli eredi contro una finta vendita?

Come anticipato gli eredi hanno tempo 10 anni per poter impugnare la finta vendita (simulata) che nasconde sostanzialmente una donazione (dissimulata) (clicca qui se sei interessato). Qualora poi l’immobile sia stato venduto ad un eventuale terzo i termini sono di 20 anni dalla donazione stessa.

b) Che cosa possono fare i creditori contro una finta vendita?

In caso di vendita effettiva, possono agire con l’azione revocatoria entro cinque anni da quando il bene è stato ceduto. Dovranno però dimostrare due elementi:

che il venditore, a seguito della cessione, si è spogliato di una parte considerevole dei propri beni impedendo ai creditori di eseguire altri utili pignoramenti;
che l’acquirente era consapevole dei debiti del venditore (cosa difficile da dimostrare se è un soggetto non convivente).
Se la vendita è invece simulata possono esperire l’azione di accertamento della simulazione entro i seguenti termini:

10 anni per la simulazione relativa;
nessun limite di tempo (quindi anche a distanza di molti anni) per la simulazione assoluta.
In entrambi i casi l’acquirente dovrà restituire il bene comprato e potrà tutt’al più chiedere il risarcimento al venditore.

Sono ormai ricorrenti anche le impugnazioni di separazioni simulate.

c) Che cosa può fare il Fisco contro una finta vendita?

Anche il Fisco potrebbe procedere, tramite una azione di simulazione, a far accertare l’esistenza di una vendita fittizia.

Potrebbe, altresì accadere, che sempre il Fisco, proceda con una azione di revocatoria al fine di far ritornare il bene immobile ceduto nella proprietà del venditore. Questa ipotesi si realizza quando la vendita è stata fatta palesemente in suo danno – cioè esistevano dei debiti al momento della finta vendita.

Tuttavia, tale azione è possibile esperirla entro 5 anni dalla data del rogito e deve dimostrarsi che l’acquirente fosse a conoscenza dei debiti del venditore. Mentre quella di simulazione non ha termine.


Finta vendita quando scatta il reato penale?

Se la vendita fittizia è stata realizzata per sottrarsi dal pagamento di un debito superiore a 50mila euro riferito al mancato pagamento di imposte sui redditi si può essere incriminati per il reato di sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte, punito con la reclusione da 6 mesi a 4 anni (da 1 a 6 anni per debiti superiori ai 200mila euro).


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